令和8年度税制改正では、貸付不動産の評価方法が大きく見直される。

従来の財産評価基本通達による評価方法では、マンションなどの貸付用不動産の相続税評価額が、実際の市場価格よりも低くなる傾向がある。市場価格は主にその物件が生み出す「収益性」によって決まるため、賃貸割合が高いほど高額になるが、税務上の評価は「借家人がいて所有者の自由が制限されている」という理由から、賃貸割合が高いほど評価額が下がる。このような価格差を利用して相続税額を大幅に圧縮するスキームが広く利用されてきた。

そこで今回の改正では、相続や贈与の前5年以内に取得した不動産については、財産評価基本通達による相続税評価額ではなく、「通常の取引価額」で評価されることになる。「通常の取引価額」とは、①出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、②事業者等が把握している適正な売買実例価額、③定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額――の100分の80に相当する金額。

今回の改正では「不動産小口化商品」の評価も見直しの対象とされた。ただし、貸付用不動産の時価評価が「相続・贈与前5年以内」とされたのに対し、不動産小口化商品は原則として取得時期にかかわらず通常の取引価額によって評価される。本改正は、令和9年１月１日以後に相続等により取得する財産の評価に適用される。

消費税の輸出免税制度が改正
外国人への不動産仲介が課税対象に

消費税の輸出免税制度は、原則として「役務の提供を受ける者が非居住者であり、かつその役務が国内で消費されない場合」に適用される。近年、海外居住者が日本国内の不動産を取得・売却する事例が急増しているが、それに伴って、不動産仲介などの不動産関連サービスが非居住者向けに提供されるケースも増加している。これらの取引では、役務の提供先は非居住者であるものの、実際には国内に所在する不動産を対象とした取引であり、役務の内容や効果が国内で完結していると見ることができる。

こうした状況の中、居住者が国内不動産の売買を行う場合には仲介手数料等に消費税が課される一方で、非居住者であるという理由だけで輸出免税となる取扱いについては、税負担の公平性の観点から課題があると指摘されてきた。そこで今回、非居住者が国内不動産を売買する場合の仲介手数料等について、消費税の課税対象となるよう見直される。

改正案では、非居住者に対して提供する「国内に所在する不動産に関する役務提供」について、輸出免税の対象から除外することとされた。具体的には、非居住者が日本国内の不動産を売買等する際の仲介手数料などが代表例として挙げられる。これらの役務提供は、従来は弁護士による法律相談などと同様、非居住者向けであることを理由に輸出免税の対象とされていたが、改正後は消費税の課税対象となる。